不動産デベロッパーの将来性【現役の大手総合不動産デベロッパーが解説】

不動産デベロッパー

不動産デベロッパーの将来性に関して、実際に総合不動産デベロッパーで勤務する身として解説いたします。
インターンや社員訪問では言えないリアルを紹介したいと思います。

不動産デベロッパーとは

簡潔にまとめると、不動産デベロッパーは
用地取得」をし各種「開発事業」を実施、賃貸や販売を実施し「運営・管理」を行うものです。
ご存じの方も多いと思うので詳細割愛しますが、興味のある方は業務内容の記事を参考にしてください。

不動産デベロッパーの将来性

将来性に関して結論から記載すると、「課題だらけで、将来は明るくない」です。
なぜそのような状況なのか、現在不動産業界が抱える課題を詳しく解説します。
※コロナの影響は数年で回復する前提で、より長い目線での考察といたします。

不動産デベロッパーの収益構造

将来性を語る前に、前提として押さえておいていただきたいのが、
総合不動産デベロッパーの収益構造に関してです。
不動産といってもオフィスビル、住宅、商業施設、物流、、、とその種類は多岐にわたります。

どの不動産会社が現状どのアセットで収益を上げているのか、
この部分を理解して記事を読んでいただくことで、より理解度が深まると思います。

オフィスの需給バランス

一つ目の課題は「オフィスの需給バランス」です。
総合不動産デベロッパーの最も大きな収益源であるオフィスに関して、
需要面・供給面、両方に大きな課題を抱えています。

オフィス需要

近年のオフィス需要ですが減少傾向にあります。
みなさんご存じの通りコロナの影響で全世界的に急速なテレワーク対応が求められました。

社員の多くがテレワークで業務を行える、このような状況はコロナ前まで10年後の世界と考えられていました。
しかし、コロナの影響で1年経たずにテレワークが浸透、オフィス無しで業務を行える環境が整うことになりました。

これまで「会社へ出社して業務を行う」一択だった世界に、
「家で業務を行う」、「カフェで業務を行う」など、無限の選択肢が提供されたのです。

一方で、リアルな場で会い・集まり・仕事をすることの大切さ・効率の良さが認識されたという意見もあります。これに関しては私も事実だと思います。
ただし、その会う場所が”オフィス”という場から、カフェや美術館、その他の場となるだろうと個人的には考えています。
実際に海外ではそのような傾向にあるようで、日本でもその傾向が今後強まるのでは無いでしょうか。
オフィスという場で会うのは一部の大人数を抱える大企業に限られ、
人数の少ない企業であればオフィス以外の場所で会い、コミュニケーションをとり、
自前のオフィスを持つ必要性は無くなっていくだろうと考えています。

オフィス供給

オフィス供給ですが、業界内では2025年問題といわれているほど急速に供給が増えます。
上記は東京23区、特に都心3区に限った話ではありますが、2023年から25年にかけ、今後大量の大規模再開発が完成し明らかな供給過多となることが分かっています。
もちろん東京が盛り上がり、きれいな街並みが広がるのは良いことです。
ただ、デベロッパーの行う街づくりは、慈善事業ではなくあくまでビジネスなので、
供給過多となり空室が増えれば、多くの企業は売り上げをあげることができず淘汰されていきます。

東京23区の再開発情報東京では大規模再開発が目白押し!

では、全てのデベロッパーが就職におすすめでは無いか、というとそのようなことはありません。

なぜかというと、不動産の需給バランスが崩れ財務の不安定な企業が倒産したあとは、
企業数減少により開発量減少→空室率減少→市況活性化というサイクルになるため
大企業・財務状況の安定した企業への就職であれば安全であると考えています。

開発量が減少している不景気の時期にも一定量の開発が可能な企業こそ、
長期にわたり利益を出し続け、ますます発展していく企業なのです。

人口減少による住宅需要減少

二つ目の課題は人口減少による住宅需要の減少です。
言わずもがな、日本は急激に少子高齢化が進んでおり、人口減少がますます進行しています。
人口が減ればもろもろの需要が減り、特に住宅需要が大きな影響を受けると推測されます。

以下に参考となる記事がありましたので掲載しておきます。

この記事の結論をまとめると、
「人口減少により住宅不動産需要は今後減少していくものの、
世帯数の減少率は大きくないため賃貸住宅需要は減少しない

上記記事の考察は一理あると思いますが、私は、
現在住宅販売のみを行っている会社が賃貸住宅事業にも参入するのではないかと考えています。
そのため、賃貸住宅事業もより競争が激しくなり、
徐々に旨味の少ない事業になっていくのではないかと想像しています。

現に、総合不動産デベロッパー各社は賃貸住宅の割合を増やし始めている会社が多いのが事実です。
需要の変化がないにもかかわらず供給量が増えると、その分事業としての旨味が減るのは当然で
住宅部門は販売・賃貸ともに将来性があるとは言えないと考えています。

不動産デベロッパーへ就職すべきか

上記踏まえて、不動産デベロッパーへの就職がおススメか、
結論としては「大手であれば就職おススメ」です。

上記でふれたとおり、現状の不動産業界は課題だらけです。
なので今後は豊富な資金力を活かし多くのアセット・取り組みへ投資し、
その企業でしか開発できないものを確立させた企業、
または多角化し例えば投資会社のような形になった企業だけ生き残ると思っています。

別の業界で似た事例でいうと、総合商社のような形です。
商社ももはや投資会社のような形になっている企業が多く、
不動産業界も商社のように多角的な企業へと変わっていくのだろうと思っています。

いかがだったでしょうか。
この記事の考察は個人的な考えに基づくものなので、異論や意見はもちろんあると思います。
ぜひご意見投稿ください。

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