そもそも不動産投資とは?総合不動産デベロッパーが網羅的に解説【不動産投資を本気で始めたい人向け】【2021年版】

不動産投資

そもそも不動産投資とは?
一言で言えば、「自分が働く代わりに、自分の持つ不動産にお金を稼いできてもらう」仕組みです。
巷では「不動産投資はやめとけ」というような意見もありますが、
正しい方法を実践すれば放置状態でも所得を生み出す仕組みを作り出すことができます。

不動産投資は、
①どの不動産を持つか(住宅?オフィス?・・・)
②どのように持ち収益化するか(現物の賃貸?現物の民泊?REIT?・・・)、
この2つのポイントで分類でき、たくさんの種類に分けることができます。

実際に総合不動産デベロッパーで様々なアセット(住宅、オフィス・・・)、スキーム(賃貸、REIT、信託受益権・・・)の不動産に関わっている身としてわかりやすく網羅的に解説いたします
本気で不動産投資を始めたいと考えている人はぜひ参考にしてみてください。

また、細かい内容を確認したい場合は各種リンクの別記事を参考にしてみてください。
不動産の種類や特徴をいったん網羅的に理解した上で、
自分が投資する不動産を決めるべきと考えているためぜひ参考にしてください。

私の知識と経験がみなさんのお力になればと思います。

不動産投資の種類と仕組み

どの不動産を持つか

不動産といっても、世の中には様々な種類の不動産があります
一番馴染みがあるのは住宅でしょう。
それ以外は個人投資としてはあまり知られていませんが、
オフィスビルや飲食店舗、倉庫なんてものも不動産の投資対象です。
少し例外には当たりますが駐車場も有効な土地活用の一つで、
建物はありませんが、自分の代わりにお金を生み出してくれる仕組みという点で同じです。

それでは、それぞれの特徴に関して解説していきます。

住宅

住宅の特徴として売買する場合も賃貸する場合も、
個人を相手にすることが多い
②少額から購入することが可能
という2つの特徴があります。

①は、言い換えると掘り出し物が多いということ、
②は、サラリーマンであっても手の届く範囲の融資で購入できると言い換えることができます。

それゆえに近年は、高所得サラリーマンを対象にしたワンルームマンション投資が流行っています。
ワンルーム投資に限らず、1棟貸しを行う強者もいますし、一方でその投資を行いたい不勉強なサラリーマンに高額で物件を売りつけるビジネスも増えています。

上記のようなビジネスが不動産業の不信感をうんでいることもあり非常に残念でならないのですが、
そういった非道な手法に騙されず、利用できるものは利用するような方が増えることを切に願っています。

住宅への不動産投資を行うにあたり参考となる講習会を別記事で紹介しています。
基本的にはどれも信頼できる上場企業をはじめとした有名企業の講習会なので、無理やり押し売りされる心配はないと思います。
一方で上場できるほどの利益をあげている会社であることも認識してください。
安易に勧められた物件を購入すると損をしますので、
いくつかの講習会や、本を読むことで知識を吸収し、
自分の目で物件を選んで購入することをお勧めいたします。


+αで、無料講習会を回るだけで毎回数万円がゲットできる裏ワザも紹介しています。
こちらもぜひ参考にしてみてください。

オフィスビル

オフィスビルの特徴は以下の2点です。
①1つ当たりの金額が非常に高額
②都心の超一等地は安定した需要がある


①の「非常に高額」という特徴は、
個人がオフィスビル投資をすることは難しい=ほとんどが企業による投資
と言い換えることができます。

また、②のオフィスビルならではの安定性は、
大きなお金で安定的な収益を上げたい大資本の大企業に好まれる理由の一つとなっています。

以上2点から、オフィスビルオーナーの多くは大資本の大企業で、
オフィスビルの多くは正しい知識をもったプロによって運営・管理されています。
そのため住宅のような掘り出し物は少ないという特徴があり、
個人レベルで投資をすることにはあまり向いていないと考えます。

ホテル

続いてホテルです。
コロナ禍になる前までは、インバンド需要が期待され非常に儲かる活発な領域でした。

しかし現在は先の見えないこのコロナ情勢が影響し、多くのホテルがその価値を下げています。
そんな状況を逆に割安と捉え、長い目で投資を考えるという方法ももちろんあるとは思いますが、
いつまでこのコロナが続くかわからない以上、小資本の個人が投資することは非常にリスクが高い
と言わざるを得ない状況でしょう。

後ほど紹介しますが、REITという仕組みを使うことで少額から不動産を取り扱うことも可能なので、
長い間ホテルREITを塩漬けにしておき将来に備えるのは選択肢としてありかもしれません。

倉庫

近年注目を集めているのが倉庫です。
最近では個人向けの貸倉庫も増えつつありますが、
大企業もこぞって参入を始めているという意味で今一番熱いのは物流倉庫です。

また、コロナの影響でECが発達、物流倉庫にとっては追い風の状態です。
不動産の中で最もコロナが追い風になっている領域といえるでしょう。

駐車場

不動産とは少し毛色が異なりますが、駐車場という土地活用方法もあります。
特徴としては、何も建てずに運営することがほとんどなため、
その後に別用途へ転用することが容易という特徴があります。

一時的に土地を活用する必要がある場合や、
大きな金額を投資せずに始めたい事情がある場合は非常に良い活用方法の一つといえるでしょう。

どのように持ち収益化するか

不動産の持ち方・収益方法にも種類があります。
持ち方というのは、実際にある不動産を現物として保有するのか、
より小さい金額で始めるためにREITや小口化という手法を用いるのか、の選択となります。

続いて収益化です。
現物の不動産を所有したとして、賃貸収益で稼ぐのか、バリューアッドするのか、民泊で稼ぐのか、様々な収益化方法があるためこれらを解説いたします。
それぞれの持ち方に様々な収益化方法があるので網羅的に解説いたします。

現物

実際に不動産を購入し所有する、一番シンプルな方法です。
メリットは、自由に様々なことを決定できることです。
様々なこととは、管理方法や収益化の方法、その他に関しても自分の意のままに対応できるということです。
例えば、現物不動産であれば管理を委託するとしても安価な業者を選定できますが、
REITや小口化の場合はそれらを提供する会社のお抱え業者が対応することとなり比較的高額となるという特徴があります。

一方デメリットは、前述の管理方法や収益化方法に対する専門知識が必要ということです。
すべて自分で決定できることは、言い換えると自分でその不動産に合った最適な管理方法、
収益化方法を判断する必要があるということです。
不動産への専門知識やマーケット知識が無い方は、現物以外での所有方法も検討する価値もあると思います。


次に、現物不動産での収益化方法を解説いたします。
まず収益化の方法は大きく以下の2つに分かれます。
①安く買って高く売ることで収益を上げる、キャピタルゲイン
②不動産を賃貸等で運用して収益を上げる、インカムゲイン

この2点の組み合わせで収益をあげていることをふまえ、それぞれの手法・特徴を解説いたします。

バリューアッド

バリューアッドを一言で説明すると、不動産を綺麗にして高く売るという方法です。
こちらは、①のキャピタルゲインに分類されます。

あまり手入れのされていない不動産を安価に購入し、
リノベーション等の改修工事を行ったうえで、購入時よりも高値で売却します。

このバリューアッドを行うためには、適切な工事金額で工事発注を行い、
工事前後で物件価値がどの程度になるかを正しく把握する必要があります。
相応の専門知識だけでなく、質の高い工事会社とのリレーションも必要不可欠なため
個人が行うにはハードルが高いと思われます。

賃貸収益

所有する不動産を他の人に賃貸することで収益を上げる方法です。
こちらは②のインカムゲインに分類されます。

最も一般的な不動産の収益化方法、かつ、安定して収益をあげることができるため
個人投資家でも問題なく参入可能な領域です。

銀行の融資やサブリース等、仕組みが整っていることも参入障壁を下げる要因となっています。
このような仕組みをフルで活用して不動産投資の第一歩を踏み出すことが良いでしょう。

民泊(時間貸し)

エアビー等、民泊で収益を上げるという方法もあります。
こちらも②のインカムゲインに分類されますが、賃貸と違い不特定多数の人に貸し出します。
時間貸しのため、収益の上振れも下振れもあり収益は不安定になります。

個人的に民泊は大きな可能性を秘めていると考えています。
なぜなら、不動産価格は賃貸収益から逆算するような形で決定されることが多く、
民泊を前提とした価格設定とはなっていません。

そのため、賃貸収益では十分な収益が見込めないものの
民泊であれば大きな収益を上げることができるようなお買い得不動産が
まだ日本のどこかで眠っているのではないかと思っています。

民泊は住宅の場合ですが、オフィスではコワーキングスペースやシェアオフィスが
同じ部類にあたると思います。

REIT

REITとは金融商品の一つで、複数の投資者から集めた資金で複数の不動産への投資を行い、
そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品です。
住宅・オフィス・ホテル・物流などなど、あらゆる種類のアセットがREITにはあります。

数万円程度の少額から投資可能、基本的に全てお任せという長所はありますが、
その分リターンも少ないという特徴があります。
現物よりも管理料等が高いため毎年の利益率も小さいことが多いです。

別記事で詳細解説しているのでぜひ参考にしてください。

小口化

基本的にはREITと同じです。
複数の投資者から集めた資金で不動産投資を行い、
そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品です。
REITと異なる部分は、最低投資金額がREITよりは高い、単独の不動産への投資、節税効果があるなどです。

さいごに

不動産投資は数多くの種類・方法がある投資方法です。
ぜひ内容を理解した上で挑戦してみてください!

最近では不動産投資のセカンドオピニオンサービスもあるようなので、
不安がある方は以下記事でも紹介していますので参考にしてみてください。

また、本ブログは不動産投資以外の副業も紹介しているのでぜひ参考にしてみてください。

不動産は様々な種類・収益化方法がある奥が深い業界です。
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興味がある方はぜひ参考にしてみてください!



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