不動産リートの始め方を総合不動産デベロッパーに勤めている私が解説します。
投資するまでの手順や銘柄選び等、お得な小技も挟みつつプロの視点で解説します。
不動産REIT（リート）とは
不動産REITを一言で説明すると、「最も手間のかからない不動産投資方法」です。
建築の知識や借主との交渉といった、不動産の手間がかかる部分すべてを排除した仕組みとなっており、
10万程度の少額から気軽に不動産投資を始めることができる投資手法として人気があります。
そのため、不動産投資を学ぶ上での第一歩として、まず経験してみるのがおススメです。
別記事にて詳細な仕組みを紹介していますので参考にしてください。
・REIT(不動産投資信託)-野村證券-
・リートは、株と債券の両方の側面がある-日興アセットマネジメント-
不動産REIT（リート）の始め方
不動産REITを始めるには、以下3ステップが必要です。
どれも家のスマホやPCからポチポチと簡単に手続きを進めることができます。
証券口座の開設
まず、REITを購入するには、証券口座の開設が必要です。
証券口座に入金したお金を基に取引を行うので必ず必要なステップとなります。
最近はインターネットで簡単に証券口座の開設ができるように仕組化されています。
必要情報を入力して、サクッと証券口座の開設しましょう。
別記事で証券口座開設で１万円相当のポイントがもらえる方法を紹介しているので、
興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
証券口座への入金
投資資金を証券口座へ入金する際、
ネット銀行を開設しておくとスムーズにお金の入出金が可能なのでおススメです。
また、多くの証券会社で、「〇万円入金で●ポイントキャッシュバック！」
のようなキャンペーンを実施しているので、まずはその金額まで入金することがおススメです。
私の経験上、入金した分のお金は全て投資へ回したくなってしまうので、
知識の少ない最初はキャッシュバック水準金額までの入金にしておくのがおススメです。
銘柄選定
次に購入する銘柄の選定を行います。
銘柄選定時に見ておきたいポイントは以下です。
■投資先不動産の用途
不動産の種類によって、収益性やリスクの大きさに違いがあるため、
購入前にそれぞれの不動産がもつ特徴を把握しておきましょう。
例えば、ホテルや商業系の不動産は、家賃収入＋テナント売上による歩合の収入が見込めるため、
好景気時により収益が増加する傾向にあります。
その逆も然りで、景気が悪化した時には空室リスクや歩合収入の減少という影響を受けるため、
上下幅の変動が大きい（高ボラティリティ）という特徴があります。
一方、住居系のREITは景気動向による家賃収入の上下幅が少なく、
ホテルや商業系と比較して景気の影響を受けにくいREITだと言えます。
このように、選択するREITの建物用途によってリスクや収益性が異なります。
投資の目的に合わせて、どの用途を購入するべきか検討してみましょう。
補足ですが、REITには、複数タイプの不動産を運営する総合型や複合型などもあり、
このような運営方法により、リスク分散を行う銘柄もあります。
■配当利回り
REITは年に1回もしくは2回の決算が行われ、その度に配当金が投資家に支払われます。
配当額の目安になる年間利回り（配当金/投資金額）は、
証券会社のサイトに銘柄別で掲載されているので確認しましょう。
銘柄の値が100万円で利回りが4%であれば、年間の配当額は税引前で4万円となります。
ただし、単純に配当利回りのみで投資を行うのは危険です。
一般的に「配当利回りが高い＝リスクが高い」ということが言われています。
こちらに関しては、土地や不動産の価格決定方法が関係していますので、
詳細気になる方は以下の参考記事をご参照ください。
高い利回りに潜むリスクとその対処法– レイビー –
不動産REIT（リート）の注意事項
REITにはいくつかのリスクがあるので、投資を行う前に理解しておく必要があります。
網羅的に解説しますので、少し長いですが参考にしてください。
不動産市場のリスク
不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受けます。
REITが保有する物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすると、価格や分配金も減少する可能性があります。
他の不動産投資でも当然に負うリスクですが、複数物件を管理するREITであればその土地固有の不動産リスク等は回避できるため、現物不動産よりも優れているといえるでしょう。
金利変動リスク
REITは、一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。
この場合、金利変動もREIT収益へ影響を及ぼし、価格や分配金が変動する可能性があります。
現物不動産でも融資を受けている場合は同じ状況となります。
地震・火災などによるリスク
投資対象の不動産が地震や火災の被災を受けた場合など、予想不可能な事態によって価格や分配金が変動する可能性があります。
これも現物不動産の場合と同じです。
上場廃止になるリスク
証券取引所が定める上場基準に抵触し、上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になる可能性があります。
こちらは現物不動産には無いリスクですが、大企業のものであれば上場廃止リスクも小さくなります。上場廃止となった事例を経験上聞いたことが無いというレベルですが、リスクとしては考えられます。
運営に関するリスク
REITは一般の法人と同様に、倒産するリスクがあります。このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落する可能性があります。
さいごに
いかがだったでしょうか。
今回はREITに関して詳しく解説させていただきました。
別記事にて、総合デベロッパーとしての知見を活かし。
他の不動産投資も情報をまとめているのでぜひ参考にしてください。
コメント